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华侨城A:向规模要效益?
作者:dede58.com  更新时间:2019-05-15 16:55:59

从2017年开始,华侨城A明显加快了拿地和开发节奏,公司的规模化开发提速了。

本刊记者 杨现华/文

2018年,华侨城A(000069.SZ)依然没有停止扩张的步伐,公司在土地储备、签约销售上继续高歌猛进。

华侨城A并不以快周转见长。实际上,与动辄年销售百万平米甚至千万平米的同行相比,以华侨城A过去几年签约不过30万平方米出头的规模来看,公司似乎算不上是一家“主流”房企。

如今,华侨城A也开始向规模化发展了,从2016年签约面积37.07万平方米,到2018年销售206.18万平方米,公司的规模化明显提速了, 这个积极的结果使得华侨城A房地产入明显增厚了。

在规模快速扩张的过程中,公司也面临诸多考验,例如部分旅游项目始终难见成效,坚持一、二线城市发展后开始涉足三、四线城市,公司百亿净利润中,投资益和政府补助等占了相当大的部分,华侨城A的利润成色有待提升。

加速规模化

华侨城A的年报显示,2018年,公司实现营收481.42亿元,同比增长13.7%;实现归属母公司股东的净利润105.89亿元,同比增长22.52%。这也是公司归母净利润首次突破百亿元。

2019年一季度,公司继续保持了稳定的增长态势。2019年1-3月,华侨城A实现营收79.2亿元,同比增长24.95%;实现归属母公司股东的净利润11.99亿元,同比增长6.94%。

与报表体现的收入相比,华侨城A更让市场关注的是公司当下的签约情况。

众所周知,房地产公司的报表收入和签约销售存在时间错配,根据周转的快慢,开发商2018年实现的收入往往是1-3年前的销售情况。因此,2018年的签约销售情况预示了开发商未来的业绩状况。

由于华侨城A并未披露历年的签约金额,因此只能首先从销售面积上观察公司未来业绩的走势。2018年,华侨城A实现销售面积206.18万平方米,与万科等数千万平方米的销售相比华侨城A只是行业中的一个小弟,即使与其余规模房企千万平方米左右的销售面积相比,华侨城A的销售面积似乎同样微不足道。

但纵向相比,华侨城A的进步是明显的。华侨城A是从2015年开始在年报中连续公布房地产板块的签约、结算等情况的。2015-2018年,公司实现签约面积37.08万平方米、37.07万平方米、146.27万平方米和206.18万平方米。由此可见,公司从2017年开始房地产板块销售明显提速,2018年延续了这一积极景象。

虽然没有签约金额,但从华侨城A的预收款变化可以窥见公司规模的变化,其预收款基本由购房款构成,2016-2018年,公司预收账款分别为150.79亿元、309.1亿元和422.84亿元,预收账款/房地产板块的收入分别为0.8、1.32、1.51。当然,华侨城A的旅游综合板块中也应有房地产销售收入,不过并未详细列示,无法知晓其具体销售金额。

之所以说这是华侨城A近年来少有的积极扩张,也可以从公司的新开工面积看出来。

根据华侨城A的发债说明书,2012-2016年,公司新开工面积分别为55.96万平方米、35.9万平方米、69.76万平方米、44.51万平方米和72.28万平方米,而2017-2018年分别为293.07万平方米和478.54万平方米

在2016年之前,华侨城A的新开工面积虽有波动但并未呈现出明显的扩张势头。2017年和2018年,公司则表现出了在规模上的扩张性。

在土地储备上,近两年华侨城A同样是规模备战。首先从存货金额来看,2014-2018年,公司的存货金额分别为447.68亿元、511.92亿元、679.71亿元、1054.58亿元和1602.25亿元。2017年和2018年,公司的存货金额增长迅猛。

其次从土地储备面积来看,存货金额的快速增加往往意味着土储规模的扩大。2014年年末,华侨城A旅游综合业务配套地产储备权益面积约622.6万平方米,房地产业务储备权益面积约266.2万平方米。

2015-2017年,华侨城A旅游综合及房地产业务累计土地储备604.09万平方米、641.17万平方米和637.15万平方米,分别新增了208.4万平方米、 105.66万平方米和269.11万平方米。

2018年,即使不考虑在建和已售未结的存货部分,华侨城A的待开发土地面积也一跃达到了1778.83万平方米。

2018年,华侨城A的新开工面积为478.54万平方米,即公司如果保持这一开工面积,那么在手存货可以满足公司近4年的开发,即使开工面积保持一定的增长,亦可以达到3年左右的保障。

值得注意的是,从存货细分来看,代表公司土地储备及在建项目的开发成本科目在近两年扩张明显,已完工项目则保持在相对稳定的水平。2014-2018年,公司存货中的“开发成本”分别为289.31亿元、387.88亿元、534.42亿元、941.09亿元和1466.82亿元,同期的“开发产品”分别为155.87亿元、121.52亿元、142.8亿元、111.35亿元和133.97亿元。

华侨城A“开发产品”占存货的比重已经从2014年的34.82%下降至2018年的8.36%,这就是说,在土地资源及施工规模扩张的同时,华侨城A的竣工结算同步加速,建成项目的库存水平仍旧维持在较低水平。

对于房企来说,规模是否重要已经无需多言。华侨城A的盈利虽然过了百亿元,但与盈利同规模的房企相比较,公司在二级市场上的估值明显要低于同行,如果从公司重组上市的10年周期来看的话,华侨城A在二级市场上股价几乎没有像样的上涨。

10年无成长?

华侨城A主打“文旅+地产”,文旅产业是公司的“基本盘”,公司近年来的增长主要依靠房地产业务。2014-2018年,华侨城A的旅游综合板块收入分别为151.5亿元、123.21亿元、160.06亿元、185.3亿元和196.57亿元,5年时间营收涨幅尚不足30%。

同期,华侨城A的房地产业务收入分别为149.1亿元、192.01亿元、189.44亿元、233.59亿元和280.45亿元,5年期间增长达到88.1%,远超旅游综合板块的表现。

不过如前所述,在规模房企中,近年来华侨城A的销售额并未展现出明显的上升势头,根据克而瑞的数据,2014-2018年,华侨城的签约销售额分别为187.1亿元、175亿元、275.3亿元、215.3亿元、275.6亿元,排名也从40名左右掉到了近90位。

虽然这一数据并非绝对准确,却也反映了华侨城A近年来在行业销售上逐渐落后的事实。

这是否是公司在二级市场表现不佳的原因之一呢?2009年11月,华侨城A完成重组,华侨城集团旗下的旅游、地产业务通过华侨城A实现整体上市。彼时,公司股价(复权后)从年初的3元/股一路上涨至8元/股上下。如今近10年时间,公司的股价仍在此附近波动。

截至目前,A股2018年归母净利润在百亿元左右的上市房企中,绿地控股(600606.SH)、华夏幸福(600340.SH)和新城控股(601155.SH)的市值都在900亿元附近,而华侨城A市值目前不过600亿元出头。

华侨城A的“文旅+地产”模式保证了公司的毛利率,整体上市以来公司的毛利率基本都在50%以上,远超一般同行30%左右的毛利率,高毛利率基础上的同规模盈利意味着公司收入水平要低于同规模选手。